• 1. Définir les raisons de votre projet d’investissement locatif.

Définir les raisons et les objectifs de votre projet d’investissement locatif est la première étape clé pour réussir votre achat immobilier. En effet, vous devez vous demander :

• Pourquoi vous souhaiter faire cet investissement immobilier locatif ?
• Allez-vous faire un crédit pour faire cet achat ?
• Souhaitez-vous revendre votre bien immobilier rapidement ?
• Qui va s’occuper de la gestion de la location de votre bien immobilier ?
• Souhaitez-vous acheter proche de chez vous ? dans une zone touristique ?
• Envisagez-vous de faire de la location saisonnière? à l’année ?
• Un logement meublé ou vide ?
• Avec ou sans travaux ?

Si vous souhaitez des revenus complémentaires immédiatement ou si vous souhaitez un investissement plus sûr et sur le long terme, le choix immobilier de départ ne sera pas le même.

Un investissement immobilier est un investissement qui doit générer le moins de frais et de contraintes pour vous. Toutes les réponses à ces questions vont vous permettre de faire le bon choix et de définir dans quel type de bien immobilier vous devez faire votre premier investissement afin d’assurer une bonne rentabilité.

• 2. Choisir l’environement.

Il est très important de connaitre le marché immobilier de la ville dans laquelle vous allez investir. Si vous ne connaissez pas la ville alors nous vous conseillons vivement de demander conseils auprès d’un expert en immobilier pour éviter de payer un bien qui ne soit pas au prix du marché immobilier ou de faire un mauvais placement. Le prix d’achat et l’environnement de l’appartement sont des éléments clé pour maximiser la rentabilité de votre placement.

De plus, il est aussi important d’opter pour des villes où il y a une forte tension locative afin de limiter au maximum les vacances locatives; si votre logement reste vide alors vous perdez de l’argent. Pour cela vous pouvez consulter les annonces immobilières disponibles afin de déterminer facilement le taux de logements vacants dans une ville. De plus, une forte demande locative vous permettra d’avoir rapidement un locataire, un loyer qui couvre les mensualités de votre crédit bancaire et vous assurera de pouvoir faire une belle plus-value à la revente de votre logement.

Choisissez une ville dont la population continue d’augmenter, avec des infrastructures proches (écoles, commerces, poste…), un quartier qui est bien desservi par les transports en commun ou encore une commune qui se développe autour de centres commerciaux. Cela apportera une valeur et de l’attrait pour votre logement.

Vérifiez l’état du bassin d’emplois aux alentours et la présence de grandes industries car cela vous aidera à la location de votre logement auprès de locataires qui viennent travailler dans cette région.

• 3. Le choix du bien immobilier pour l’investissement locatif 

N’oubliez pas que contrairement à un logement d’habitation pour lequel vous pouvez craquer sur un coup de coeur, un investissement immobilier locatif doit être murement réfléchi et planifié. En effet, le bien immobilier pour la location ne sera pas votre résidence principale et donc vous ne devez pas faire le choix du confort mais plutôt de la rentabilité.

Le critère principal d’un bon investissement immobilier est que le bien doit être louable. Evitez donc de tout miser sur le prix de l’appartement et vérifier plutôt qu’il soit attractif pour la location; privilégiez une ville avec des avantages qui attireront les locataires.

• 4. Le bien Neuf

L’achat d’un bien immobilier dans le neuf est un gage de durabilité et de tranquillité. En effet, un logement neuf bénéficie d’une garantie décennale de construction en plus d’avoir une meilleure qualité de matériaux (plus économes en termes d’énergie et plus respectueux de l’environnement). Choisir un logement neuf présente des avantages car il se démarquera des autres biens et attirera plus facilement les locataires. Ces derniers ont tendance à être plus satisfaits dans les résidences neuves et un locataire content est un locataire qui reste plus longtemps dans son logement.

N’oublions pas que les dernières normes et législations vont toutes sans exception dans la même direction de qualité et de préservation de l’environnement, et vont de plus en plus mettre en avant des matériaux de construction plus sains et plus écolos. De plus, les réglementations thermiques et environnementales vont dans ce sens, interdisant l’utilisation de certaines techniques ou de certains matériaux de construction dans les logements à compter d’une certaine date.

• 5. Révisez votre régime fiscal 

Sous certaines conditions, l’immobilier locatif peut présenter des avantages en termes de défiscalisation. En effet, investir dans l’immobilier vous permet d’intégrer à votre patrimoine des actifs qui tournent de manière régulière, ce qui vous permettra, grâce aux loyers que vous percevrez, de constituer votre patrimoine immobilier sur le long terme. Mais inversement, l’immobilier peut aussi vous permettre de réduire et d’optimiser votre fiscalité pour accroître votre patrimoine immobilier.

Il est important de demander conseils auprès d’experts pour réaliser cette optimisation; selon vos revenus, votre niveau d’imposition et le montant d’impôts payés, vous pourrez intégrer votre investissement dans le cadre d’un dispositif fiscal avantageux (Loi PINEL, Censi Bouvard, Malraux ou autre chose). Cela vous permettra d’augmenter les performances de rentabilité de votre investissement immobilier.

• 6. Allez y petit à petit 

La mensualité de votre crédit immobilier pour un investissement locatif doit rester faible: optez pour un apport réduit (10% max) et une durée de crédit limitée à 20 ans. Bien faire son achat de départ est capital pour espérer une bonne rentabilité: en effet, n’oubliez pas que la plus-value se fait sur le prix d’achat et non sur le prix de revente.

Pensez également à bien diversifier vos investissements ce qui vous permettra en cas de problèmes comme des loyers impayés, de gérer plus facilement la situation face aux revenus non perçus.

• 7. N’investissez pas en fonction de la rentabilité actuelle

Compte tenu des performances des placements classiques, visez un rendement de 3 à 4 % est très convenable. De plus, les investissements immobiliers prendront toujours de la valeur à long terme. Avec un dispositif comme Pinel, vous déduirez une partie de votre impôt sur 6, 9 ou 12 ans : un calcul intéressant, même si le loyer (plafonné) de ces appartements est légèrement inférieur à la moyenne.

Les montages financiers vous permettront alors de rechercher les taux d’intérêt, les différents types de prêts et de recourir à différentes lois d’exonération de la taxe foncière.

• 8. Choisissez votre locataire 

Afin de trouver le « bon » locataire qui peut payer un loyer de façon régulière sans endommager le bien locatif, les propriétaires doivent exiger une certaine documentation pour minimiser les risques et faire leurs choix en toute connaissance de cause.

Pour un loyer inférieur au tiers de vos revenus, vous pouvez demander une caution solidaire. Dans le cas d’une colocation, demandez à chaque participant une caution pour la totalité du loyer. Avoir le plus de garanties possibles, c’est toujours mieux afin d’éviter de vous retrouver avec des loyers impayés.

• 9. La gestion locative de votre bien

Vous pouvez assurer vous-même la gestion locative de votre bien immobilier, ce qui vous fera gagner un peu d’argent, ou la confier à la compétence d’un agent immobilier, d’un notaire ou d’un syndic. Ils s’occuperont alors de l’ensemble des activités visant à optimiser la rentabilité économique de vos biens immobiliers. Faire le choix pour la gestion par autrui vous permettre de vous tranquilliser : L’agence apaisera vos soucis en cas de loyers impayés en faisant en sorte que les éventuelles dettes soient recouvrées le plus rapidement pour vous. Ce type de prestation compense largement les frais qu’elle vous facturera : 5% à 10% du loyer charges comprises. De plus, ces dépenses peuvent être déduites de vos revenus fonciers.

• 10. La garantie locative

La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit de recevoir le loyer de votre bien en cas d’arrêt de paiements par votre locataire. Vous pouvez donc être sûr que les charges liées à votre investissement immobilier seront couvertes afin de ne pas risquer de perdre en rentabilité.

Vous devez souscrire une garantie locative pour chaque logement que vous souhaitez louer. Vous pouvez choisir entre la classique Assurance loyers impayés ou la nouvelle Garantie universelle des risques locatifs (couvre jusqu’à 70 000 EUR de dettes par logement et jusqu’à 7 700 EUR de dommages). Rendez-vous dans une compagnie d’assurance et prévoyez d’y consacrer 1,5 % à 2,5 % de votre loyer.