Est-il rentable d’acheter des biens immobiliers à louer ? L’investissement locatif sous-entend que l’on a fait un bon investissement, que le logement sera facile à louer pour que nous puissions profiter rapidement des bénéfices des revenus locatifs. L’investissement locatif peut être très intérressant, sous certaines conditions qui vont le rendre rentable.
Dans cet article, nous allons voir si investir dans l’immobilier est vraiment une bonne idée, les différents types de location possible et si finalement l’investissement locatif est vraiment un investissement rentable ?
Un investissement immobilier consiste à acheter un bien pour votre propre logement (résidence principale ou secondaire) alors que l’investissement locatif consiste à acheter un bien pour le louer. Ce type de transaction pour s’avérer rentable à condition d’être bien pensé et bien planifié.
Que ce soit un bien neuf, ancien, avec ou sans travaux, les prix de l’immobilier sont en hausse constante depuis quelques temps. Les investisseurs se sont donc précipités pour acheter un logement avant que les prix grimpent plus, afin d’assurer une plus-value et un bon rendement. Cet engouement est un signe positif pour le marché immobilier mais c’est aussi symptomatique d’une bulle immobilière, puisque quand les prix augmentent constamment, il arrive un moment où ils vont se stabiliser ou pire chuter. Il faut alors se demander si c’est vraiment le bon moment pour acheter un bien immobilier ?
L’évolution du marché est le risque principal quand on investit dans l’immobilier, surtout quand on contracte un crédit. A l’opposé de votre épargne qui vous ramène automatiquement des intérêts sur les sommes placées, l’investissement dans l’immobilier peut être raté et ne rien vous rapporter.
Bonne nouvelle : ce risque peut facilement être contourné par le facteur temps : en fonction de votre projet de revente, qu’il se situe à court, moyen ou long terme, vous pourrez alors décider quand investir. Les cycles dans l’immobilier sont longs (entre 5 et 10 ans). Si vous n’êtes pas dans un projet de revente à court terme, alors vous pouvez investir en étant confiant de rentabiliser votre investissement. Vous devez alors planifier votre achat comme un placement sur la durée en analysant attentivement le marché pour savoir où investir réfléchir à tous les aspects sans privilégier le confort, comme vous feriez en achetant votre résidence principale.
Au contraire d’un investissement immobilier pour y faire votre logement, l’investissement locatif ne doit pas se faire uniquement sur un coup de coeur. Vous devez prendre en compte différents factures qui assureront la rentabilité de votre bien.
Surtout si c’est un premier placement, il est préférable d’acheter dans une ville proche de chez vous ou dans une ville que vous connaissez afin d’être sûr d’acheter un bien au juste prix, ou alors de vous faire aider par un expert en immobilier, sans quoi la rentabilité de votre investissement sera difficile.
Acheter proche de chez vous présente plusieurs avantages: vous pourrez visiter plusieurs biens avant de passer à l’achat, vous pourrez garder un oeil sur vos locataires et avoir un contrôle sur la gestion du bien ou encore être présent en cas de petits travaux à effectuer.
La location à l’année est l’investissement le plus sûre dans la durée. Si vous obtenez un prêt immobilier à un taux avantageux, vous pourrez alors avoir un bien qui s’autofinance. L’avantage est que vous diminuez le risque de vacance locative et que vous avez la certitude d’avoir des revenus locatifs réguliers provenant des loyers de votre locataire. En optant pour ce type de location, vous verrez donc les effets positifs sur votre patrimoine immobilier sur le long terme.
Deux options s’offrent à vous : vous pouvez gérer vous-même votre bien ou le confier à une agence de gestion locative. C’est un choix entre la tranquillité ou la rentabilité.
Une autre question à se poser avant d’investir est de savoir s’il est préférable pour vous de louer toute l’année ou en saison ?
Vous pouvez par exemple louer un studio pour un étudiant pendant l’année scolaire, ou un bien pour un travailleur saisonnier en station ou au bord de la mer. Vous pouvez également louer votre appartement à la semaine durant les vacances scolaires ; dans les zones touristiques, la location hebdomadaire continue de se développer pour prendre petit à petit le pas sur les hôtels ou les clubs. Parfois, vous devez faire preuve de créativité. Vous pouvez louer un appartement pendant l’année scolaire, puis réserver les mois d’été à une location saisonnière.
L’inconvénient de la location saisonnière est l’instabilité qu’elle engendre avec un risque élevé de vacance locative. De plus, pour les locations saisonnières il vous faudra bien anticiper le prix des meubles et autres équipements nécessaires pour la mise en location du logement ainsi que le prix des travaux réguliers à effectuer pour que le bien reste propre et attractif pour le locataire.
Mais si vous achetez dans une ville où la tension locative est forte en saison, alors vous pourrez atténuer les effets liés à ce risque en demandant un loyer plus élevé pour la location. Sur la durée, vous pourrez donc assurer un bon rendement locatif en maximisant le profit de votre propriété pendant la haute saison.
La location meublée est aussi appelée LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) peut se faire avec des investissements immobiliers dans le neuf ou dans l’ancien. Ce type d’investissement a un avantage fiscal car il permet de réduire vos impôts. En effet, la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus de votre location meublée devront être déclarés, mais des déductions ou amortissements viendront réduire vos impôts.
Ce dispositif permet également aux propriétaires de bénéficier de la récupération de la TVA, ce qui est un avantage non négligeable.
Les conditions pour y prétendre sont :
L’achat via une SCPI est assez fréquent pour les investisseurs novices car il est rassurant et peut d’avérer intéressant. La SCPI fonctionne de la même manière qu’une société qui n’est pas cotée en bourse. Elle permet d’acheter des parts du capital de la société qui détient des biens immobiliers à vocation commerciale, mais aussi des logements. Les investisseurs reçoivent alors trimestriellement des revenus provenant des loyers.
Cependant avec ce type d’investissement, vous n’aurez aucun rôle dans le choix des biens immobiliers sélectionnés. Si vous souhaitez être acteur de votre investissement nous vous conseillons alors l’investissement participatif.
Le crowdfunding (appelé investissement participatif) immobilier consiste à faire appel au grand public pour le financement d’un projet de construction ou de rénovation immobilière. Dans la grande majorité des cas, il s’agit de financer la construction de logements, de bureaux ou de commerce.
Le crowdfunding immobilier par “equity” (par actions) permet aux investisseurs de ne pas être de simples créanciers, mais de réels investisseurs ayant une liberté de choisir leurs investissements, avec un ticket d’entrée relativement faible (quelques centaines d’euros). L’investisseur sera alors détenteur d’une part du capital d’une société qui elle-même détiendra le bien immobilier.
L’investisseur est alors acteur de son portefeuille de biens immobiliers et peut investir dans des biens ou revendre ses parts/actions à tout moment sans condition préalable.
Ce sont des biens immobiliers dans l’ancien avec ou sans rénovation ou des projets VEFA qui sont choisis avec soin avec par une équipe d’expert, pour leur taux de rentabilité et leur risque limité.
Pour évaluer l’opportunité d’un achat immobilier locatif, quelques critères sont à étudier.
Le premier est le coût. Le prix de l’immobilier et les taux d’intérêt sont actuellement en hausse. Les investissements à court ou moyen terme sont dans ces conditions risquées. Pour optimiser ses chances de réaliser une plus-value à la revente, les acheteurs doivent envisager de conserver leur bien pendant au minimum 5 à 10 ans, soit le cycle moyen habituel en matière de prix dans l’immobilier.
Le second critère à prendre en compte est la performance de l’investissement locatif. Pour ce faire, l’acheteur devra calculer la rentabilité locative de son bien, c’est-à-dire le rapport entre le coût d’achat du logement et le loyer annuel, en prenant en compte les frais de gestion, les éventuels travaux de remise en état, les charges et avantages fiscaux. La rentabilité d’un bien doit se situer aux alentours de 5%.
Les locations à l’année ont en général un rendement plus faible (car plus chère à l’achat et plus consommatrices de frais de gestion) ; elles auront par contre un retour sur investissement potentiel plus élevé (possibilité de réaliser une plus forte plus-value).
En conclusion, l’investissement locatif peut être rentable si l’achat a bien été planifié et étudié car plusieurs variables rentrent en ligne pour calculer la rentabilité nette du bien et pouvoir réaliser une plus-value. Le cycle immobilier étant long, les investisseurs ont du mal à se projeter sur le long terme pour calculer le prix de leur bien à la revente et donc le montant de leurs bénéfices.
Malgré tout, la rentabilité reste toujours de mise en matière d’investissement immobilier à deux conditions : minimiser au maximum la vacance locative et investissez dans un bien à long terme et non en fonction de la rentabilité du marché actuel. Vous en sortirez toujours gagnant !
N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous aider à calculer la rentabilité de votre investissement locatif.
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