Les calculs de votre
comptable enfin expliqués
La plupart des investisseurs savent que le meublé est fiscalement intéressant. On nous dit que l’on ne va pas payer d’impôts pendant « longtemps » au régime réel du statut LMNP (loueur meublé non professionnel).
Nous allons rentrer dans le détail du calcul et comprendre pourquoi vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. De plus, comment savoir précisément si je ne vais pas payer d’impôts pendant 5 ans, 8 ans ou 12 ans ?
Aussi, connaître le fonctionnement exact et les mécanismes de ce calcul vous permettra d’arbitrer plus finement entre plusieurs projets à priori aussi rentables mais qui fiscalement ne se valent pas.
Le Para hôtelier fonctionne différemment, la TVA entre en jeu et certaines conditions sont à respecter afin de bénéficier des avantages. Nous allons détailler cela ci-dessous.
1/ Le para hôtelier est un statut qui permet de récupérer la Tva sur l’achat du bien, soit 20% du prix. Par conséquent, le bien est acheté au prix HT (exemple : un appartement affiché à 240 000€ sera finalement payé 200 000€).
2/ En contrepartie, il faut mettre à disposition des locataires 3 services /4 ( linge, ménage, accueil téléphonique ou petit déjeuner ). Ensuite les loyers sont soumis à un taux de 10% de TVA.
L’avantage est de pouvoir payer le bien moins cher, c’est-à-dire au prix HT donc économiser la TVA soit 20%. Concernant les services à réaliser, Leova gère les prestations à mettre à disposition des locataires. Avec l’effet volume des prestations réalisées sur l’ensemble des appartements, les coûts générés pour réaliser les prestations d’un appartement sont faibles. De plus, les prestations facturées aux locataires viennent augmenter sensiblement le loyer.
Le coliving est un mode de vie recherché par les jeunes actifs :
1/ Un concept né dans les années 2000 sur la côte ouest des États-Unis, c’est une version améliorée de la colocation bien connue en France.
L’idée ? Réaliser des économies sur un loyer en partageant un bien confortable et de façon conviviale.
2/ Des logements recherchés par les jeunes actifs en quête de socialisation.
Leur souhait ? Se créer un repère lorsqu’ils emménagent seuls dans une ville inconnue.
3/ Les candidats disposent d’un haut pouvoir d’achat leur permettant de se loger très correctement.
Leur profil ? De jeunes diplômés ou des professionnels en quête d’une carrière évolutive.
4/ Des services qualitatifs peuvent être mutualisés pour un meilleur confort de vie.
Le gain ? Fournir des prestations qui améliorent significativement le mode de vie et la cohésion du groupe.
Aujourd’hui, en France, la demande est supérieure à l’offre disponible.
Louer en coliving ou en colocation n’a pas d’impact spécifique sur la fiscalité.
Si vous louez votre appartement en meublé, vous aurez accès soit au statut LMNP soit LMP (loueur meublé professionnel).
Si vos recettes (loyers annuels charges comprises) ne dépassent pas les 23 000€ par an ou si elles sont inférieures à vos revenus d’activité du foyer fiscal, alors vous aurez le statut LMNP (l’une des deux conditions suffit). Sinon, vous passez automatiquement en LMP.
Au sein du statut LMNP, vous aurez le choix entre plusieurs régimes (réel simplifié, micro BIC). Le régime LMNP au réel est connu pour être le plus intéressant fiscalement car il permet de déduire de vos revenus locatifs tout un ensemble de charges et d’amortissements qui créent un déficit comptable afin de ne pas payer d’impôts.
Dans les paragraphes suivants nous allons donc lister les revenus, charges et amortissements pris en compte. Puis nous allons illustrer le calcul avec un exemple nous permettant de savoir si nous sommes en déficit comptable (pas d’impôts à payer) ou en bénéfice comptable (impôts et prélèvements sociaux à payer) année après année.
Voici l’investissement témoin pris en compte pour cet exemple
Prix d'achat :250,000 €
Frais d’agence (Offert) :16,250 €
Notaire :6,250 €
Travaux (Offert) :2,000 €
Mobilier (Offert) :20,000 €
Frais de dossier banque (Offert) :1,000 €
Frais de garantie (Offert) :3,000 €
Courtier (Offert) :2,500 €
Coût total du projet :301,000 €
Coût réellement payé par l'investisseur :256,250 €
Nous parlerons ici de recettes qui correspondent en fait aux loyers (charges comprises) perçus sur l’année (du 1er janvier au 31 décembre). Lors du calcul, nous allons comparer les recettes et les charges/amortissements.
Exemple pris en compte pour calcul : 1 500€/mois CC ou 18 000€/an CC
Nous allons faire la liste des charges et amortissements pouvant être pris en compte en tant que LMNP au régime réel. C’est en partie grâce à ces derniers que nous allons créer un déficit comptable important et ainsi ne pas payer d’impôts sur la durée.
Les charges courantes sont les charges non liées à l’acquisition qui ont lieu chaque année et qui pourront varier d’une année sur l’autre. Chaque année vous devrez envoyer à votre expert comptable les justificatifs liés à ces charges récurrentes.
Le total des charges d’intérêts d’emprunt et autres sera donc de 7 550€ en 1ère année puis baissera avec la réduction des intérêts d’emprunt d’année en année.
|
Année
|
Charges courantes
|
|---|---|
|
1
|
7,550 €
|
|
2
|
7,319 €
|
|
3
|
7,099 €
|
|
4
|
6,887 €
|
|
5
|
6,683 €
|
|
6
|
6,488 €
|
|
7
|
6,300 €
|
|
8
|
6,120 €
|
|
9
|
5,947 €
|
|
10
|
5,781 €
|
|
11
|
5,622 €
|
|
12
|
5,469 €
|
|
13
|
5,322 €
|
|
14
|
5,182 €
|
|
15
|
5,046 €
|
|
16
|
4,916 €
|
|
17
|
4,792 €
|
|
18
|
4,672 €
|
|
19
|
4,557 €
|
|
20
|
4,447 €
|
En LMNP au réel, la réglementation comptable considère que le bien loué, les travaux et le mobilier s’usent tous les ans, et par conséquent, il faut répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu locatif.
La durée d’amortissement va varier en fonction de la durée d’usure. Par exemple, les travaux s’amortissent sur 10 ans alors que le bien s’amortit sur 30 ans.
Le total des amortissements sera donc de 10 450€ pendant 5 ans. Puis lorsque le mobilier sera entièrement amorti au bout de 5 ans, les amortissements pris en compte seront de 6 450€ jusqu’à la 10ème année. Après la 10ème année, il ne restera plus que l’amortissement du bien de 6 250€ par an.
|
Année
|
Amortissements
|
|---|---|
|
1
|
10,450 €
|
|
2
|
10,450 €
|
|
3
|
10,450 €
|
|
4
|
10,450 €
|
|
5
|
10,450 €
|
|
6
|
6,450 €
|
|
7
|
6,450 €
|
|
8
|
6,450 €
|
|
9
|
6,450 €
|
|
10
|
6,450 €
|
|
11
|
6,250 €
|
|
12
|
6,250 €
|
|
13
|
6,250 €
|
|
14
|
6,250 €
|
|
15
|
6,250 €
|
|
16
|
6,250 €
|
|
17
|
6,250 €
|
|
18
|
6,250 €
|
|
19
|
6,250 €
|
|
20
|
6,250 €
|
Toutes les charges liées à l’acquisition du bien vont créer un déficit initial qui pourra être reporté dans une limite de 10 ans au régime réel du LMNP.
À noter qu’il est aussi possible de choisir d’amortir sur 30 ans ces frais purement liés à l’achat du bien (notaire, agence) en les incluant au prix du bien. Cette alternative n’est intéressante que lorsque la rentabilité est très faible et que les frais d’acquisition sont très importants (par peur que nous ne puissions épuiser le
déficit dans la limite des 10 ans).
Après avoir identifié les revenus, les charges et les amortissements, il va être possible de calculer le résultat année après année en comparant revenus et charges + amortissements dans un premier temps.
A noter qu’au LMNP au réel, si vous n’utilisez pas entièrement des amortissements une année, ces derniers sont reportables indéfiniment sur les années suivantes.
Voici l’illustration via les tableaux ci-dessous :
|
Année
|
Revenus
|
Charges
|
Amortissements
|
Solde année
|
|---|---|---|---|---|
|
1
|
18,000 €
|
-7,550 €
|
-10,450 €
|
0 €
|
|
2
|
18,000 €
|
-7,319 €
|
-10,450 €
|
231 €
|
|
3
|
18,000 €
|
-7,099 €
|
-10,450 €
|
451 €
|
|
4
|
18,000 €
|
-6,887 €
|
-10,450 €
|
663 €
|
|
5
|
18,000 €
|
-6,683 €
|
-10,450 €
|
867 €
|
|
6
|
18,000 €
|
-6,488 €
|
-6,450 €
|
5,062 €
|
|
7
|
18,000 €
|
-6,300 €
|
-6,450 €
|
5,250 €
|
|
8
|
18,000 €
|
-6,120 €
|
-6,450 €
|
5,430 €
|
|
9
|
18,000 €
|
-5,947 €
|
-6,450 €
|
5,603 €
|
|
10
|
18,000 €
|
-5,781 €
|
-6,450 €
|
5,769 €
|
On remarque dans cet exemple que les amortissements sont intégralement utilisés chaque année. Il n’y a donc pas de report d’amortissements sur les années suivantes.
Dans un second temps, si le résultat de ce premier calcul est positif alors nous irons utiliser le déficit initial lié aux charges d’acquisition (dans la limite des 10 ans) pour éponger le bénéfice et atteindre un résultat = 0.
Si le résultat est déjà nul alors le déficit reste intact et n’est pas utilisé.
Dans cet exemple où les revenus sont supérieurs aux charges + amortissements, c’est seulement lorsque nous aurons épuisé le déficit initial que nous commencerons à payer des impôts.
|
Année
|
Solde année
|
Réserve déficit initial
|
Résultat comptable
|
|---|---|---|---|
|
1
|
0 €
|
-29,000 €
|
0 €
|
|
2
|
231 €
|
-29,000 €
|
0 €
|
|
3
|
451 €
|
-28,769 €
|
0 €
|
|
4
|
663 €
|
-28,318 €
|
0 €
|
|
5
|
867 €
|
-27,655 €
|
0 €
|
|
6
|
5,062 €
|
-26,788 €
|
0 €
|
|
7
|
5,250 €
|
-21,726 €
|
0 €
|
|
8
|
5,430 €
|
-16,476 €
|
0 €
|
|
9
|
5,603 €
|
-11,046 €
|
0 €
|
|
10
|
5,769 €
|
5,443 €
|
326 €
|
Nous voyons dans cet exemple que vous ne payez pas d’impôts pendant 10 ans.
Bons investissements !
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