Leova

Entreprise française innovante
L’investissement locatif clé en main
Une question ? C'est par ici

PROFIL TYPE

Patrimonial

L’equivalent d’une residence de service au cœur des villes,
Haute rentabilité entre 3 et 7%
choisissez votre bien et Leova s’occupe du reste…

« Patrimonial » = Para hôtelier + colocation + ajout d’une chambre + services supplémentaire aux locataire

Pourquoi nous avons le meilleur produit du marché pour de l’investissement locatif ?

Pour le profil « patrimonial » on vise la rentabilité bien sur mais ce critère est moins prioritaire, l’emplacement est plus important que le taux de renta, donc on choisira des emplacements plus centrale, plus en centre ville par exemple, plus premium quitte à rogner sur le taux de rentabilité mais cependant on a une rentabilité supérieur au marché et on a certain standard et si on a une rentabilité trop faible on ne retient pas le bien ds notre sélection.

Avantages

Notre solution est unique car nous proposons de la para hôtelière dans des immeuble d’habitation au cœur de toutes les villes de France avec les locataires en résidence principale avec un bail long terme.
La para hôtellerie est généralement limité à des zones touristique (secteur à la montagne etc).


Nous avons décidé de prendre les points positifs de ce dispositif et de l’adapter à de la location long terme (résidence principale) afin de pouvoir l’appliquer dans le cœur des villes française.
Sur conseil de nos avocats (big four), nous avons négocié et obtenu certaines mentions obligatoires auprès des promoteurs. Par ailleurs, il est indispensable de sélectionner les programmes dont le PLU/PLUi nous permet cet investissement.


Une fois tous ces points validé, cet investissement immobilier devient très avantageux et cumule plusieurs points forts dont une rentabilité élevée.
Par conséquent, vous avez un bien que vous achetez en HT donc à -20% du prix promoteur (vous récupérez la TVA sur l’achat) et vous avez une rentabilité supérieur car vous avez le droit de proposer du service à vos locataires. De plus afin d’obtenir une rentabilité encore plus élevé, nous cumulons
cela avec de la colocation et nous sélectionnons les biens pour lesquels l’ajout d’une pièce est possible pour ajouter un locataire supplémentaire.

Quels sont les critères déterminent que nous prenons en compte pour le profil « patrimonial » ?

Nous avons toujours un objectif de rentabilité maximum, mais l’emplacement prend une place plus importante avec le profit « patrimonial » quitte à avoir une rentabilité moins élevé qu’avec le profil “rentabilité” :

Nous selectionnons des locataires à fort pouvoir d’achat et demandeur de services supplémentaire

  • Pré-sélection de locataire à fort pouvoir d’achat (sélection sur dossier)
  • Pré-sélection de locataire à la recherche de service supplémentaire à la carte dans la zone visée

Expliquer le para hotelier en associant à de la colocation (on récupère la TVA sur l’achat soit 20%, donc on paye le bien HT et on délègue à notre société de para hotelier de faire 3 services /4 que nous facturons aux locataire : linge, menage et accueil). Démarche avec Expert comptable et formalisme
pour récupérer la TVA (on gère cela et c’est inclus dans notre commission initiale). Ensuite les loyers sont soumis à un taux de 10% de TVA.

Pour booster la rentabilité, nous sélectionnons des biens dans lesquels nous ajoutons une ou deux pièce afin d’augmenter le nombre de colocataires. Nos architectes analysent les plans des programmes des promoteurs et vérifie s’il est possible d’ajouter une ou deux pièces tout en gardant une surface
du séjour satisfaisante. Il faut vérifier si il y a assez de fenêtres et bien respecter la surface minimal de 9 m2 au sol pour chaque chambre. Il faut aussi chiffrer les travaux car nous avons des accords avec les promoteurs qui prennent dans la plus part des cas en charge ces travaux, par conséquent si l’ajout de pièces selon les lots nécessite trop de travaux alors le lot en question n’est pas retenu.

Nous proposons des services supplémentaires à la carte pour booster la rentabilité

Linge, ménage...

Livraison de repas

Coatch sportif

Accueil téléphonique

Véhicule à disposition

Dégustation de vins...

Nous négocions le prix auprès des promoteurs

  • La période est rude pour les promoteurs immobiliers (environ -30% de vente en VEFA), donc nous négocions les prix pour nos clients
  • Les promoteurs sont tenu par des réglementations qui les obligent à construire des T4 et T5 dans chaque programme et ce sont les produits qu’ils ont beaucoup de mal à vendre, et ca tombe bien car ce sont les produits que nous recherchons pour de la colocation, donc nous négocions les prix avec
    les promoteurs.

3 points juridiques importants qui sont validés :

Projet Type - Exemple de rentabilité - T4 transformé en T5

283 333€ HT
Lille
  • Achat de l’appartement à -20% : 340 000 € prix promoteur payé au prix HT soit 283 333€
  • 4 chambres louées à 500€/mois : 4*650€ (tout compris : loyers + services complémentaires) =
    500*4=2000€/mois
  • Loyers perçu (déduction faites des charges, taxes, TVA à 10%….) ((2000/1.1)*0.8 = 1454€
    Soit (1454*12)/283 333 = 6.16% de rentabilité

Quelques informations supplémentaires

Frais à prévoir
  • Frais de notaire 2.5% du prix d’achat (parfois nous négocions qu’ils soient offert par le promoteur)
  • Ameublement : entre 3.5K et 9K (parfois nous négocions qu’ils soient offert par le promoteurs) (le
    montant de l’ameublement est au choix du client, et varie selon la volonté daller séduire des locataire
    plus exigeant et qui sont prêt à payer plus cher, mais parfois un ameublement raisonnable est
    suffisant)
  • Notre commission pour l’offre « Patrimonial » est de 6.5% TTC du prix d’achat sur l’offre
Fiscalité sur le projet
  • 0€ d impôt à payer pendant au moins 10 ans / comme on est en dessous du seuil de chiffre d affaire annuel ( 23K/an donc votre CA est inférieur à vos revenu) .
  • C’est pour cela que les premiers RDV nous permettent de cibler les biens en fonction de vos revenu et de votre situation afin de bien rester en LMNP reel.
  • On amorti le bien + on déduit les charges d’emprunt + on amorti les frais de notaire + l’ameublement + la commission d agence.
  • On ne paye pas d impôt sur les loyers le premières années et ensuite le taux d’imposition est faible grâce aux amortissement.
Notre service
  • Conseil : profil investisseur, objectif, lieu du bien, ville, quartier, surface…
  • Avocat fiscaliste (big four), transmission ….
  • Achat : negociation, formalisme, achat
  • Expertise comptable : toute les démarches et declaration fiscale lié à l’investissement /
    remboursement de TVA et déclaration annuel.
  • Travaux : ajout d une ou de 2 pieces
  • Ameublement
  • Gestion locative
  • Application web

Nos experts Leova

Neuf : Partenariat avec les promoteurs
Ancien : Off-Market & Chasseur d'appartement

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Nous négocions le prix d’achat pour vous car notre objectif est une rentabilité élevée

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